Tiền sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013
Ngọc Gia
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được, là thành tố quan trọng hàng đầu đối với đời sống kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của bất kỳ một quốc gia nào. Ở nước ta, từ sau cách mạng tháng 8/1945 đến nay, Đảng, Nhà nước đã ban hành các chính sách, pháp luật để điều chỉnh và quản lý đất đai. Trong đó, chính sách về thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, “nó” vừa là công cụ để thực hiện quản lý nhà nước về thuế, vừa góp phần vào việc ổn định chính trị và phát triển kinh tế của nhà nước. Trong phạm vi bài viết, tác giả đề cập đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Từ khái niệm trên cho thấy tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, được áp dụng khi được Nhà nước:
1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
3. Công nhận quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất được áp dụng cho các đối tượng sau:
• Hộ gia đình, cá nhân;
• Tổ chức kinh tế;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Để hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 45/NĐ-CP, ngày 15/5/2015, tại Điều 1 của Nghị định quy định 03 trường hợp nhà nước phải thu tiền sử dụng đất:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.”
Và đối tượng thu tiền ở 03 trường hợp trên là (Điều 2):
“1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.”
Tiền sử dụng đất để thu được tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể được xác định theo 05 phương pháp được quy định tại Điều 5 của Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2016: (1) phương pháp so sánh trực tiếp, (2) phương pháp chiết trừ, (3) phương pháp thu nhập, (4) phương pháp thặng dư và (5) phương pháp điều chỉnh hệ số đất.
Để tránh việc lạm dụng, tùy tiện của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền trong việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất này thì Điều 3 của Nghị định 45 chỉ rõ:
“…
3)…
b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.”
Bên cạnh đó, một lần nữa, việc xác định và trình tự, thủ tục xác định, thu nộp tiền sử dụng đất thì ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 76/TT-BTC hướng dẫn. Theo đó, thì việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Điều 3 của Thông tư được thực hiện như sau:
“1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó:
1.1. Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.
1.2. Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi tại quyết định giao đất.
2. Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương. (Điều 3)
Tóm lại, việc xác định phương pháp định giá đất cụ thể, phạm vi và đối tượng áp dụng khi nhà nước thu tiền sử dụng đất của các chủ thể quy định điểm b khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 rất cụ thể, rõ ràng, chính xác nhằm tránh nhận thức chưa đúng của người có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao. Trên đây là quan điểm của tác giả khi nghiên cứu về áp dụng pháp luật trong việc thực thi công vụ khi về thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Rất mong sự trao đổi của bạn đọc./.